近年来，在商业地产投资领域，有一种神乎其神的销售模式被众多开发商所采用，同时也迷惑了大量商业地产类的散户投资人，让很多人吃尽了苦头，成为一个最大的投资"暗坑"。这种模式就叫做"售后返租"，它有好多名字，但是几乎都是换汤不换药，比如：售后回租、售后包租、售后回购等。
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什么是售后返租？
售后返租，简单字面理解就可以知道，就是开发商把商业物业、商铺卖给你，然后再从你（散户投资人）的手里租回来，同时按一定的年回报给你付租金，然后，开发商再把这些返租回来的商铺，经过统一规划后租给经营者的一种销售模式（或说经营模式）。
从这种形式看，似乎是一个非常完美的"双赢"模式：开发商把商铺卖掉了，回收了投资，散户投资人买了商铺，有了每年固定的收益，甚至每年包租的租金还可以作为首付款，降低了首付甚至不用首付；然后，通过开发商的商业运营公司统一规划、管理把所有商业做活，最后商铺收益越来越高，从而让散户用最少的投资资金，获得了较高的投资回报。
这种"售后返租"模式，最大的特点就是"小投资，高回报"。开发商包租（甚至承诺多少年后无条件回购），租金可以抵房款。所有这些条件，无不吸引着那些手有闲钱的投资者，有的人在这么好的条件诱惑下，甚至采用借贷等高杠杆形式来投资。
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开发商在做商业项目时，为什么要采用"售后返租"？
从正面看，主要有三个方面的动因。首先，是创造营销卖点。现在的商业地产市场，商业大量开发，但目标客户就那么多，出于僧多粥少的局面，如何采用最有吸引力的方式，让自己的项目卖得更好，这几乎成为每个开发商所面临的迫切问题。这种"售后返租"的模式，由于非常有诱惑力，对目标客户能够形成足够的吸引力，使得新项目有了很好的"卖点"。
其次，为了整个项目的快速去化。现在国内投资渠道少，手里有些闲钱的人，除了做一些金融理财外，也就只有房地产这条路径，这种"售后返租"模式打得正是"高回报"的旗号，吻合了投资人的需求；同时这种模式还有个特点，就是投资门槛较低，由于商铺可以进行小面积分割，这样总价就低，又有几年的租金可冲抵房款，因此，相对动辄投资百万、千万的住宅来说，投资门槛就低了很多，目标投资人群更多，对项目去化具有非常强的引导力。
再者，就是便于商业后期的整体统一运作。一个整体商业经过分割后，销售给不同的小业主们，如果每个小业主都按自己的意思出租，整个商业就不能做到统一规划、统一经营，这样在经营中，与竞争对手相比，就没有足够的竞争力。如果采用返租的方式，把卖出去的所有商铺再收回来，统一经营、统一管理，显然，对整个商业的打造是非常有好处的。
这些明面上的道理，看起来都是顺理成章，没什么毛病，开发商为自己、为投资者、消费者全都考虑到了，一副双赢局面，皆大欢喜。不过，正是这种看起来毫无毛病的营销模式，背后却藏在很多猫腻，更有甚至，如果遇到一些无良开发商，可能会让投资者鸡飞蛋打，血本无归。
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售后返租的背后藏着那些猫腻？为何会成为投资者最大的"暗坑"？我们把这背后的猫腻归纳为5个方面的问题。
首先，高回报的背后，往往是高价格。这是"售后返租"背后的第一道真相，比方说，开发商承诺你将卖出的物业回租6年，然后每年给你8%的年回报率，这在目前来说，算是很不错的投资回报率了，只要12年左右就能全部收回成本，开发商还回租6年，看起来是一笔十拿九稳的好投资，风险在哪里呢？
原来，开发商在卖给你商铺的时候，已经把商铺的价格往上提高，一个单价原来只有2万的商业，可能被提高到3万甚至4万卖给你，一个总价60万元的商铺，可能真正的价值只有40万元甚至30万元，溢价部分早已被开发商拿走，来充当未来返还给你的"租金"。
其次，在项目去化难的情况下，容易出现烂铺。这是"售后返租"背后存在的另一个问题，开发商本来想通过这种方式快速去化，把所有的商业全部卖出去，可是，市场往往没有预期的那么容易。有时候，一个商业项目经过销售，可能才卖出去50%，甚至才卖出去20%，或更少，这种情况下，大量卖不出去的物业，就成为开发商最大的负担。
商铺卖不出去，开发商投资的项目就得亏本，这可能导致开发企业或整个项目出问题，严重者资金链断裂，这个项目也就玩完了。这个时候，一部分购买这些商铺的投资者，就成为最大的伤害者，开发商所谓的"售后返租"根本无力兑现，整个商业最后也没能力达到开业状态，商铺就会成为烂铺，失去投资价值。
第三，开发商跑路。这种情况在各地至今已经出现不少，开发商跑路有两种情况：一种是开发商也想把项目做好，可是由于产品、市场等原因，目标投资人不买账，最后整个物业卖不出去，导致项目亏本或资金链断裂，这样，承诺给已购买商铺的投资人"售后返租"的条件也就没有能力兑现，最后只好一走了之；第二种，纯粹是无良开发商，一开始就根本没想把整个项目做好，目的只是为了圈钱走人，如果是遇到这类型的，散户投资人就更加倒霉了。
有人说，不是跟他们订了包租协议吗？可以告他！当然，告是没问题的，关键是告也没用。开发商已经跑路了，就算官司打赢也拿不到钱，买来的商铺要想再经营起来，也几乎不可能的事情，最后就是鸡飞蛋打。这背后还有一个"偷梁换柱"的奥秘，散户购买的这些商铺，回租时根本就不是开发商跟你订的包租合同，而是一个第三方管理公司，这家公司可能就是一个空壳的皮包公司，就算打赢官司，它也拿不出钱来赔偿，这就是开发商早就想好的"金蝉脱壳"之计。
第四，草头管理班子，可能出现经营管理不善。与开发商跑路相比，这算是一种比较"幸运"的结果了，至少整个商业还在开业运营之中，但是，由于草头班子基本属于临时搭建，没有很专业的运营管理能力，就会带来后期经营收益不佳的严重问题。考虑到开发商所承诺的"高回报"，一旦整个商业出现经营管理不善，整体的收益就会降低，出现入不敷出，最后就没有资金支付每年的"包租费"，这是第一种情况。
另外，如果购物中心的经营管理能力不行，承租户就没法在经营中赚到钱，最终都会陆续撤离，这样的结果，整个商业最终必然会败落，商铺的投资人所面临的，依然是商铺毫无价值，投资亏损的局面。
第五，包租期满，后续问题重重。如果一个"售后返租"的商业体，最后能够顺利走完包租年限，算是''九死一生"存活下来，非常不容易了。包租的物业，基本上不可能无限期包租，都有一个期限，目前比较流行的是6年~8年比较多，在包租期内，所有的商铺购买者都没法收回成本。如果按照最高年收益8%来计算，整个投资回收期也要12年半，这已经算很好的情况。那么，包租期限满了以后怎么办呢？
有两种情况。一种是把商铺返还给小业主们，这种情况下，小业主各自出租各自的商铺，自然不会去考虑整个购物中心的业态问题，这样，整个购物中心就失去了统一规划、统一经营管理的能力，最后的结果是失去活力、失去竞争力，导致整个商业作死；第二种情况，商业管理公司做得不错，大家都愿意继续包租，但是，由于小业主众多，想法无法统一，有些人可能会对包租价格等提出不合理要求，个人胃口不同，所提条件不一样，商业管理公司出于自身利益的考虑，就会出现矛盾，最后可能导致两败俱伤，让本来从九死一生中幸存下来的商业无疾而终。
04 结语
这就是采用"售后返租"背后可能存在的诸多问题，有人说，售后返租就是"当你惦记着高租金时，开发商早已惦记上你的本金"。在一些包租形式的商业物业中，早些年还出现年回报高达10%，甚至12%以上这种情况，这就是更加典型的"骗本金"了。
在法律层面上，其实已对"售后返租"(集资)行为给出明晰的界定。
根据相关法律规定，未经有关部门批准，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，涉嫌刑法第176条所指的非法吸收公众存款罪；如果以非法占有为目的，以"售后返租"方法非法集资的，则涉嫌《刑法》第192条所指的集资诈骗罪；如果以非法占有为目的，以签订"售后返租"为内容的合同作为手段，骗取对方当事人的财物的，则涉嫌《刑法》第224条的合同诈骗罪；如果以"售后返租"为手段虚构事实诈骗公私财物的，则涉嫌《刑法》第266条所指的诈骗罪。
尽管如此，当前在许多地方，一些开发商依然通过变通方式，把这种方式作为商业销售的主要手段，行走在合法与非法的灰色地带。当然，从客观上看，目前市面上真正把"售后返租"作为一种诈骗手段来操作的，毕竟还是少数，大多数商业物业开发销售的"售后返租"模式都在合法范围。所以，散户投资人在面对"售后返租"模式时，一定要保持高度警惕，详细了解项目方方面面的情况后，做出合理的、理性的投资行为，切忌一时冲动，被"低投入，高回报"所迷惑，给投资带来损失。
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