自今年下半年起，日本股市迎来了一波。截止到上周，日经平均股价已连续4日刷新今年以来最高位。中美贸易纷争缓和，经济景气，企业盈利改善等，诸多利好因素固然是推动着日本股市持续走强的原因。但来自横滨国立大学经济学部的武者陵司教授认为，近几年日本不动产价格持续走高，对日本经济有着不容忽视的影响，帮助日本经济走出了长久以来通货紧缩的泥潭。

近5年日本楼市发生了什么？

首先，我们先来看下日本不动产市场的现状。最显著的特点是近5年来公寓价格的上涨。尤其是首都中心区域和地方核心城市。据日本不动产研究院统计，日本新建公寓价格，自2003年到2008年期间上涨30%，之后受全球金融危机影响，陷入了长达4年的停滞。直到2013年后，才开启新一波的反弹，截止到2019年9月，新建公寓价格较2013年已上涨40%。

同时伴随着近2～3年房租的上涨，二手公寓的房价也水涨船高。2012年时，高级公寓每“坪”（日本特殊的面积单位。1坪=3.3平米）租金大约是13000日元，如今已涨至18000日元，上涨近40%。此外，核心区域空室率低，贷款利率“白菜价”，都五一不推动着二手公寓市场的走高。

下图为日本主要城市二手公寓2019年7月～9月的价格涨幅。可以看到，9月东京23区二手公寓与前年同月想必，涨幅接近7%。此外，以牛肉闻名的神户更是涨幅达到惊人的11%。

不过，一户建（别墅）近几年却走势低迷。日本国土交通省数据资料显示，自2009年跌至底部后，始终在横向震荡，涨幅并不明显。除了大阪。由于民宿新规的实施，大阪成了“民宿特区”，唯一可以365天全年营业的地方。大批民宿老板的涌入，推动着大阪一户建价格的上涨。

日本不动产投资趋势变化

不动产的价值在于土地投资。我们知道，建筑物随着工龄的上升会持续贬值，而永久产权的土地作为稀有商品，具有非常强劲的保值能力。

在日本，如果购买的是公寓，楼所在的那块土地的所有权主要是归开发商所有。投资者拥有的只是公寓的部分所有权，和极小一部分微不足道的土地。但如果购买的是一户建，则整个房子下面的地就全归投资者一人所有了。

因此，在上世纪，日本人热衷于购买一户建远甚于公寓。我们可以看到，小时候动漫里多啦A梦的家、樱桃小丸子的家都是独栋别墅。但随着生活方式的改变，一户建在日本正逐渐失宠。

工作机会大多在城市中心，而市中心的土地真可谓寸土寸金，别说大多数老百姓买不起了，就是有钱也一地难求。市面上流通的土地交易大多在郊区。即使经济能力足够，日本年轻人宁愿住得“憋屈”一点，也不愿意每天经历“通勤地狱”，每天上下班都是长途跋涉。宁愿接受居住环境狭小，也不能接受生活不便利，出门没有便利店、没有商业街、没有轨道交通的生活。

年轻人居住习惯的改变，使二手公寓的房租近几年越来越高。房租高，投资回报率高，投资者当然更热衷于投资二手公寓，需求变大，房价自然也就涨了。如此良性循环已慢慢形成，预测未来公寓房价的涨幅将远远甩开一户建，成为不动产市场的投资新宠。

日本经济的新动力

当我们国内为不断上涨的猪肉价格犯愁的时候，海对面的日本最头疼的事是物价十多年来没变动。

即使长期0利率，日本的物价指数依然几乎纹丝不动。日本政府将通胀目标设置为2%，但近几年核心通胀率仅略高于0。目前，日本央行决定，0利率至少维持到2020年春天。

日本CPI指数中，除去食物和能源，房租所占的比重近1/4。已有不少经济学家向日本政府建议，趁着日本房地产市场的火热，借用地产的力量将日本的CPI拖出通货紧缩的泥潭。

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