日本导演说，日本人买房的少，租房的多，其实不光是日本，其他发达国家买房的也少，租房的也多。

楼市的一个现象：房价在经济快速发展、人口快速向城市集中，城市化没有完成以前，房价会快速上涨，并且会维持很长一段时间，而城市化完成后，房价上涨的动力会明显的衰减。

城市化完成后，一个城市的住房供给量和需求量处于比较平衡的状态，房价上涨的慢，购房就没有那么迫切了，租房也能解决居住问题，自然租房的人就会很多。

中国目前想购买自己住房的人多，想租房的人少，一个特别重要的原因是房价处于上涨的大周期内，房价在上涨，手中的货币购买力在楼市上是缩减的，“年初不买房，一年又白忙”，无数这种惨痛的教训让大家知道，早买房是对的，恐慌性购买是一直存在的，也让很多人面对楼市表现出巨大的焦虑。

从1955年到1990年，日本楼市在这35年时间，房价总体向上的趋势特别明显，房价是长期上涨的，在1985年前，什么时间买入都是对的，因为房价虽然有时下跌了，可短期调整后，房价继续上涨了。日本楼市的这个表现也造成了日本后期全民投资房产的盛况，后来日本城市化完成了，经济进入低速增长了，日本楼市泡沫崩溃，房价掉头向下。

日本楼市长期盘整，房价不上涨的一个根本原因还是日本的经济出了问题，日美贸易战中日本惨败，新兴的半导体行业被绞杀，日本经济转型失败，长期依靠传统制造业，使得日本经历了失去的二十年，国民经济增长缓慢，人均收入增长缓慢，日本经济陷入高等收入陷阱，长期维持的结果自然是购买力无法增长，房价无法上涨，买房的人看到房价不上涨，买房的意愿就会低，新房的成交量就会少。

中国的城市化目前是55%，完成城市化还需要十五年以上的时间，经济还处于中高速增长，居民的收入还在快速的增加，购买力也在快速积累，大城市还在不断的扩张增长，城市居民对于住房的需求量还很大。核心大城市的房子，总体上是供不应求的，所以房价在未来很长一段时间还会继续上涨。

在房价上涨的大周期内，你能做的就是买入，因为你今天不买，明天的价格会更高，房价是由供求关系决定的。

核心大城市楼市限购的实质是供不应求，在供给量不能有效扩大的情况下，只能通过限购缩小需求来使得供求关系处于一个比较平衡的状态，延缓房价上涨的幅度。

需要说明的是：解决居住问题，既可以通过买房解决，也可以通过租房解决，租房和买房是两种不同的行为。租房是消费，和你买手机，买衣服一样，钱花了，满足你的需求了。而买房是投资，是购入一个能升值的资产。

短时间内，租房和买房的不同选择不会表现出什么差异，而5年或者10年后，你会发现租房者和买房者之间出现了财富的巨大鸿沟，为啥，因为一个是纯消费，而一个是在投资，他投资的资产升值了，带来了财富的巨大增长。

所以租房是民生，政府有责任满足市民的居住需求，会有各种廉租房出来，可买房是投资，政府没有义务帮你购入资产，没有义务帮你投资。政府让你买入各种政策性住房的目的为了满足你的居住需求，而不是投资需求，所以会在产权比例，在卖出时间，在交易对象上进行限制，目的就是减少房子的资产属性，增加房子的居住属性。

中日两国，同属于东亚文明圈，同样是人口众多，土地资源少，各类矿产资源和能源稀缺，同样是制造业立国，经济发展的路径很类似。日本的经济发展的早，日本经济发展走过的道路，日本房地产发展走过的道路对中国有很强的借鉴意义。

横向比较，就经济发展阶段来说，我们今天和日本1970年代中期类似，同样是和美国展开贸易战，同样是进行产业升级，同样是各种产品开始全面走向世界。

中国商品房市场开始于1998年，从1998年到现在，房价的总体趋势是上涨的。日本房价从1955年进入牛市，一直持续到1990年后楼市开始崩盘。就房地产市场来说，中国现阶段相当于日本的1975年，和经济发展阶段类似，也是1970年代中期。

除了顶级富豪和底层赤贫，买房是大多数人一生最大的花费，也是最大的投资，网络上充斥着关于房地产的各种知识，很多说法都是错误的。你需要早点明白真正的房地产是什么，这不仅关系到你的居住需求，也关系到你的财富增长和生活幸福，值得你花点时间搞清楚。

房价见顶的几个现象：

1.城市化75%了。

2. 经济增速3%以下了

2.核心大城市不再新建地铁了，城市中塔吊的数量少了，不再是随处可见的风景了。

4.电影电视剧的拍摄数量明显减少了。

文/鹏程蛇口