文｜财经天下周刊 田晏林
编｜李霂轶
（图片来源：青客公寓官方微信）
青客公寓在纳斯达克迎来高光时刻。这家尚处在亏损状态的企业成为赴美上市第一股，为行业带来了新希望。
11月5日晚间，青客在美国纳斯达克成功挂牌上市，股票代码“QK”。青客公寓宣布，以每股17美元的价格发行270万股ADS（美国存托股票），首次公开募资总额约为4590万美元。据了解，青客首日开盘价为17.35美元。截至美股收盘，股价报17.64美元，涨幅3.76%。
今年10月25日，青客公寓向美国证券交易委员会（SEC）递交了更新后的招股书，申请发行520万股ADS，每股ADS相当于20股A类普通股。不过，在上市前，青客公寓下调了发行规模。
招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓的营业收入为8.979亿元，净亏损额为3.73亿元。事实上，2017年和2018年，这家公司均处于亏损状态，净亏损额分别为2.45亿元和4.99亿元。此外，青客公寓总负债27亿元，超过了20.3亿元的总资产。
青客官网介绍，上海青客设备租赁有限公司成立于2012年，是中国公共租赁住房提供商。截至2018年底，公司房源量近10万间，业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。
按照招股书的说法，青客公寓此次IPO募集所得资金，一是用于扩张所覆盖的公寓和房间数量，二是投资于技术升级和基础设施改造，三是用于一般营运用途。
亏损企业为何赢得资本市场青睐？
一位有国企背景的长租公寓资本市场负责人认为，青客属于科创板上市，国外资本市场更看重企业的创新能力，至于是否亏损，并不是很担心，“青客公寓的规模足够，未来发展及盈利模式可期。”
对于美国的资本市场而言，他们对长租公寓产业足够了解。因为在美国也有很多租房需求，不少城市拥有数量庞大的租房人群。景晖智库首席经济学家胡景晖告诉财经天下周刊，“中国现在有将近2亿的租房人口，未来城市化进程将不断深化。因此，资本市场从长期来讲是看好这个产业的。”
实际上，青客公寓并非独一家申请赴美上市的企业。今年10月底，蛋壳公寓也正式向美国证券交易委员会递交招股书，准备在美国纽交所上市。上述资本市场负责人表示，这就像当年中国的网站公司争相在美国上市一样，最后倒了的也有不少。
在胡景晖看来，美国的资本市场和美国的大学一样，入学不难，毕业很难。“后续他会看企业的长期经营。如果经营不善，也会遭遇退市、摘牌。但是咱们国内的资本市场和国内上大学一样，入学门槛就很高，但是一旦上来以后，基本大学都能毕业，也就是说，退市其实并不多见，所以在美国上市跟中国（上市）的逻辑不一样。”
招股书显示，青客公寓的商业模式与大多数长租公寓的思路一样，都是从业主手里租赁房屋，然后通过简单的装修改造，再转手出租给租户。不过在收入方面，除了普通的收租获利外，青客公寓在招股书中称，公司会将技术手段用于运营的每个步骤中，以提高运营效率。通过和专业的家庭服务供应商、电子商务公司以及其他类型的第三方服务公司合作，基于会员的“青客优选”平台，给用户提供广泛的增值服务。
尽管纳斯达克的钟声，让青客公寓喜迎高光时刻，但整个资本市场依旧对它的持续发展提出更多要求。“青客被迫把上市融资的数额降低了一半，最后募资总额也就4000多万美元。而且美国上市的成本很高，青客大概实际能够拿回来的资金也就是其中的70%。按照现在的企业经营状况，这个钱不算多。”胡景晖表示。
长租公寓难题待解
从萌芽期到集聚发展期，再到后来的行业阵痛期，长租公寓行业在经历了2018年、2019年的调整后，逐步走上健康可持续发展的轨迹。这一点，从长租公寓企业得到资本市场的态度中可见端倪。
据胡景晖介绍，他在走访了美国长租公寓的头部上市企业EQR公司后，了解到其背后都是有很多机构的资金在支持，而这正是长租公寓行业发展的基础。在他看来，国内目前的资金都是短钱、热钱、贵钱，但是长租公寓的发展需要的是大规模、长周期和更便宜的钱，“如果国内的资本市场属性和行业属性不匹配的话，是很严重的问题。”
和美国更多的集中式公寓不同，目前国内大部分都是分散式的长租公寓，无形中增加了企业的管理成本和服务成本，这也成为很多长租公寓亏损的重要原因之一。此外，国内现在基本是二房东模式，但如果采取国外的产权式，不符合当前的国情。“中国房价、地价太高。房租虽然从租客的角度来讲，已经不便宜了，但是从资本投资回报率的角度来讲，还是太便宜了。”在胡景晖看来，目前只能通过农村集体用地的转化，用来盖长租公寓或者人才公寓，才能解决产权式持有带来的算不过帐的问题。
据了解，目前北京、广州、上海等地都已经开始试点，通过农村集体用地的利用，来解决地价高，房价高，租金投资回报率的问题。
11月5日，融创中国董事长孙宏斌在民生银行的不动产金融年会上表示，中国房地产行业正在从增量市场向存量市场转变。无论是早前房多多代表房产中介交易平台的上市，还是如今青客代表租赁运营企业上市，都在说明未来的时代属于存量市场，对于长租公寓来讲还有很大发展空间。
胡景晖补充道，加快推动租赁的立法工作，规范市场治理是国内长租公寓行业需要解决的事项。“这么重要的一个产业，这么大的市场，如果没有法律法规的保障，没有动态的监管机制，这个行业会经常出事儿。”