◎作者 | 齐以和
◎来源 | 智谷趋势旗下公众号：楼市黄大大（ID：HouseLeader）
刚刚过去的双11，有人为了5块钱的优惠拼了老命，但有人分分钟优惠上万，豪气买房。
法拍房，一个很多人感到陌生的名词，在这个双11悄然刷屏。
有人花23万一平的天价拍到心仪的学位房，有人竞拍358次鏖战终于竞得千万豪宅，还有人豪掷数千万“剁手”买房……
法拍房，真的香？
01
阿里、京东、苏宁等电商巨头纷纷加入卖房大军，搞起了降价优惠、百万补贴等活动。
阿里拍卖“1元拍学区房”的活动炒得沸沸扬扬，京东更是悄悄上架了5折房源；苏宁联手恒大推出1111套特价房。
OMG，这简直比李佳琪还魔鬼。
昨天，阿里拍卖网的其中一处房产——坐落在北京胡同深处的一套 “老破小”学区房，卖到了23万一平米的天价。
最终，这套还不到6平米的房子，以总价127.55万元成交，远高于65.76万元的评估价。
无独有偶，1000多公里外的深圳，龙岗区布吉某20年楼龄的老式别墅拍出了3倍多的价格。
深圳莲花别墅，图源阿里拍卖网
深圳的楼市本就特立独行，该别墅起拍价和评估价一致，均是439.9万。当天有17人参与竞拍，经过358次加价，最终以1555万成交，“战况”可谓是异常激烈！
实际上，这两处拍卖的网红房源均是法拍房。
02
我们所说的房产线上拍卖，更多的是法拍房，房子被法院强制查封后，拿去执行拍卖变现。近几年，法拍房这类特殊、小众的标的物屡次进入公众视野。
在“限购令”节制和市场高房价的大背景下，法拍房似乎成为一种捡漏和落户的捷径。
法拍房之所以“火”， 主要出于两个核心优势。一是便宜，二是不限购。这两点直切购房者的“痛点”和“要害”。
有多便宜？一般情况下，银行批房贷会给出一个稍低于市价的「评估价」。第一次拍，市价基础上打7折，经过多次流拍，法拍房的起拍价最低可达市价的5折。
这样的渠道有不少淘到真豪宅的案例。例如杭州某豪宅，4月以5600万元的起拍价挂出，结果流拍。5月份再次挂出，起拍价直降600万，最终经过1轮报价，以起拍价5000万元成交。
“不限购”也是这类法拍房的利好之一。只要后续能逐渐满足购房条件，可以慢慢办理过户。倘若真的捡到漏，还能满足落户、学位等诉求。
而市面上的法拍房，主要有商业贷款、民间借贷、司法没收、无主财产等四种来源。
一般而言，抵押给银行的房子是最好的一类法拍房，因为金融机构在放贷之前都会有严格的审核流程，能保证房产手续的真实性。过户、债务风险都很小。
而民间借贷、司法没收产生的法拍房往往问题较多，不规范不透明，民间借贷可能涉及多头借贷，司法没收可能涉及凶宅。
因此，买法拍房其实很容易踩雷，不可心大。
03
前阵子发生过一个真实案例。家住武汉的刘女士，看上一套法拍房，在缴纳30万竞拍保证金，并成功拍下后，单方面毁约。20万保证金无法退回，究其原因，居然是落户存在问题，并未与原房主协商一致，从而白白造成巨大损失。
那么，那么法拍房究竟能不能买、如何买，究竟有哪些需要注意的坑呢？
第一，拍卖房是否已搬离或是有租约。
但凡你细心，基本上都能在拍卖公告上面发现这样的一行字：法院不负责清退现场，按现状拍卖。
因为这类房子一般都是企业或者个人破产后被法院查封拍卖的，很难保证拍卖后前屋主已经离开。
倘若一不小心遇上那些“老赖”，一开始还会面临有房不能卖的窘迫局面。
更尴尬的是，如果这套房子被长期租出去了，你也没辙。现行法律规定，租赁大于买卖，如果这套房子之前被签了长期租赁合约（10-20年）的话，你得等租约结束，才能收回这套房子的使用权；
第二，是否存在大量的税费。
因为性质特殊，所以通常情况下，法拍房转让和受让的税费，都是由买家一人承担。
由于缺少之前业主的购房发票，缴纳的税款往往都比较多，如果你接手的房子是“国有划拨”而不是“国有转让”，还需缴纳一笔不菲的土地补偿款。
打个比方，一套现价500万的房屋，原先是由公司持有，属于国有划拨，登记总价为50万；拍卖后成交总价为300万，与等级价差额太大，则需按照差额的60%来收取土地增值税，即为270万。
这样折腾来折腾去，算下来还不如用市价买周边正常出售的房子。
第三，户口是否可迁入。
有一种糟心的情况是，就算是到手的法拍房，能不能过户另说。
因为原则上拍卖是为了偿还债务，户口并不在法院受理范围内。如果落户意愿强烈，一定要事前沟通了解清楚。学区房同理。
04
拿四个一线城市的数据来说，截至11日24点，阿里拍卖上今日已结束拍卖的39个房源，有25个成交。
其中，北京、上海推出的法拍房只有个位数字。而深圳当天推出14套法拍房全部成交，其中9套房的价格远低于市场价；广州法拍房市场就没这么走俏，当天推出18套法拍房，11套流拍。
整体上来看，相比天猫双十一的火爆，买房的热情依旧过于冷清。
线上房产拍卖的市场似乎还未成熟，购房者对于法拍房的顾虑依旧不小。那么，法拍房究竟值得买吗？
法拍房有点像特殊版的二手房，但相比二手房，法拍房的市场价往往更低，房屋位置相对较好，交易周期短，大部分不限购，还能按成交价申请额度更高的贷款，如此一来，买房者拿来二次转卖有较大的出让优势。
因此，即便处处有坑，那些经过“大浪淘沙”后的法拍房，依然值得上车，依旧存在淘到笋盘的可能。
需要注意的是，拍卖前要有几点原则。
房产交易中最重要的环节是实地去看，买法拍房至少需要花费普通买房三四倍的工夫，因为后顾之忧实在太多，需要一一排除。
目前，法拍房情况透明度已经很高了。在法院处置之前，会公式权属、共有人、房产性质、债权债务关系、占用使用情况、位置结构、附属设施、装修装饰、已知瑕疵抗性等内容，这些结合线下看房仔细比对。
理念上，要优先选择那些因商业贷款抵押的法拍房，后期扯皮少很多；那些未清场的法拍房，坚决不碰；不太走俏的法拍房，先观望，尽量在“三拍”时再出手；如果是投资，不要被价格蒙蔽双眼，起拍价哪怕只要1块钱都只是噱头，做好地段分析更重要。
是否值得买，往往也要结合个人的实际需求。就像北京那套不足6平米的房子卖到120多万，显然不是考虑自主，冲的就是户口和学位价值。这个时候，就得明确户口和法拍房是否都能双双到手。
在拍卖时，也要预设好自己的心理价格，只是通过电脑和手机点击，很容易因为抬杠、较劲把价格拉上去，如果超出市场上同品质房屋价格，就太得不偿失了。
毕竟，“法拍房”坑多且深，没人想折腾老半天，最后只买了个房产证回来。
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