早在2006年，笔者给东莞世纪城房地产开发公司做企业诊断和内训交流报告中，首次非公开对中国的房地产行业周期作出过预判；在9年前，也就是此后的2010年，笔者首次在《建筑经济》上发表了“宏观调控政策下的我国房地产行业周期探索”，在文章中，笔者明确的预判了，“2010～2017年预计是中国房地产行业的成熟期”，“2017～2022年预计是中国房地产行业的衰退期”。笔者目前也基本坚持这个观点，认为中国房地产行业确实已经进入了衰退期。笔者特别想强调的是，房地产的行业周期并不代表房价周期。房价的周期是非常难以预判的，或者说房价的波动是非常难以把握和预测的。房地产行业进入衰退，并不代表房价就会下跌，更不代表房价进入下行趋势！

这么多年，很多学者对房地产周期做了很多研究，大多是对周期波动进行的研究，有的是基于地域（东部、中部、西部、省、城市）的实证研究，更多的是基于宏观调控、货币政策、供需结构等来研究我国的房地产波动周期，还有的是把房地产周期与经济周期结合起来研究，认为房地产周期与经济周期基本吻合。学者的研究都很复杂，笔者还是更喜欢简明一点的观点。在这里，结合选择个别学者的一些研究成果或统计数据结果来分析交流，寻找更值得我们在实践中借鉴的统计观点或数据。

余音在研究“英国房地产周期与住房金融”中提及的三张统计图表，笔者觉得非常值得参考，第一张统计图是英国过去近68年的英国的房价走势。

对于这张房价数据统计走势图，反映出最重要的信息是什么呢？笔者认为，应该是二战以后，和平年代，全球宏观经济总体都是上行的，由于通货膨胀的影响，足也支撑房屋资产的价格。在这68年很长的时间里，英国的房价一直是持续上涨的，出现典型的上升三浪。所以，笔者认为，和全球相比，中国经济还处在高速增长期，每年GDP都大于6%，所以，中国的房价长周期还会继续涨下去，抗通胀的最好利器，还是房屋资产。

再来看第2张图：英国60年来房价走势

这张图，就更容易理解了，英国广义货币总量和房价走势高度一致，从这个角度来看，我们只需要跟踪中国的广义货币总量，而中国的广义货币总量已经接近200万亿元，占全球货币发行的三分之一，所以，不持有房产，持有撒？唯有房产资产类的价格才有可能跑赢通货膨胀。

最后，再来看第3张图：英国房产成交量

从1980年至今的近40年里，英国房产的交易量是逐渐下滑的，然而，结合第二张图，可以明显地看出，40年间，英国的房价涨了近10倍！而过去的这40年，英国经济正在逐渐萎缩的情况下，房价都涨了10倍！而中国经济成为全球发展引擎的当今，你不看好中国房产的房价，看好谁呢？所以，未来，即使中国房地产行业进入衰退期，并不代表房价进入下降趋势！

过去笔者预期的是2010～2017年预计中国房地产行业成熟期，且呈现的特征有：开发商的数量逐步减少，主要是有实力的开发商；房价稳定，单位利润空间较低，但开发商靠规模效应同样可以取得高的回报；行业平均空置率继续上升，但是变得非常缓慢。而笔者10年前预期的衰退期是2017～2022年，在衰退期，行业显现的特征：住宅需求匮乏，开发商极少，行业负增长，行业平均空置率最高。

当然，政府通过调控，确实可以延长成熟期或延缓衰退期的来临，但是，行业的生命周期规律是不可逆的！而当今中国房地产行业的实际情况就是，房地产开发商大幅缩减，市场上剩下的80%以上的都是全国性市场的开发企业，地区性的房地产开发企业大多数已经或正在退出房地产市场。就拿重庆地区性房地产企业来说，重庆长安、重庆隆鑫、万州兴茂、宗申动力等已经或正在退出市场，比如宗申地产已经退出重庆房地产市场，而在大陆最后一个地产项目在广东佛山德国港，明年竣工后就没有项目了，据说转向加拿大多伦多比较近的地方买了个岛，做海岛的开发。

除开地区市场房地产开发企业正在退出市场外，我们也看到全国性的房地产开发企业，也纷纷在选择多元化或转型，比如，大家熟悉的万达，数年前就在谋求转型，文旅、体育、足球等都有涉及；恒大，投资数百亿，也在谋求在新能源汽车上发展；龙湖的老板，吴亚军，早在数年前，就在同心多元化，上马了冠寓长租公寓和基于物业的大数据互联网的“千丁互联”等等。

对于未来中国房地产5年中长期潜在需求量的预测，广发证券研究中心保持一个乐观的态度，他们的测算出的结果是需求量比最近3年减少大概18%，维持在12亿平方米的水平。

最后笔者，再次总结下，行业衰退是历史必然，房子不可能无休止的大量修下去，然而，经济良好运行的中国大的经济周期红利，以及通货膨胀，即使在新房修建量很少的情况下，足以支撑房价一路涨下去，对于刚需置业购房者来说，越早买越好！