本报实习记者 陈婷 记者 赵毅 广州报道
近些年来，随着城市空间及人居范围的不断拓展，轨道交通的重要作用日益凸显，而其沿线物业的快速增长与不断增值，使得城市的发展格局亦随之发生改变，衍生了出“建轨道就是建城市”的说法。
在这其中，规模和效益前景尤为突出的TOD模式已被视为新蓝海。前瞻产业研究院在报告中指出，未来综合考虑住宅总规模、群体消费体量、物业服务体系、商业环境、通行规划等，TOD将是房企参与城市可持续发展建设的重要选择。
越秀地产（0123.HK）总经理助理、越秀地产大湾区轨交地产公司总经理张研在接受《中国经营报》记者专访时表示，越秀地产对TOD的市场前景十分看好。在当前我国城市轨道交通建设处于又一轮高速发展阶段的背景下，越秀地产希望能在其中抢占先机，争取更大的竞争优势。随着未来城市化水平的不断提高，TOD将成为越秀地产的核心竞争力。
张研越秀地产总经理助理、越秀地产大湾区轨交地产公司总经理
三大优势与三大难题
自引入广州地铁成为公司战略股东以来，越秀地产的“轨交+物业”项目布局加速。
今年10月，越秀地产通过向母公司广州越秀收购股权的方式取得广州两宗地块51%的实际权益，加上此前注入到上市公司的品秀星图项目，共计为越秀地产带来超过329万平方米的土地储备。据了解，上述三大项目规划均为TOD模式。
值得注意的是，上述TOD项目均采用“孵化+购买”的形式，即由越秀集团先行孵化，待项目进入销售阶段产生一定现金流时再将项目注入上市公司。
在项目的操盘能力方面，张研对记者表示，越秀地产具有三大优势。“首先，就越秀地产本身而言，公司具备房地产开发方面足够的专业度，此外在投融资领域，因越秀地产实行‘商住并举’，在商业运营及金融运作方面均有涉足，覆盖面较广；其次，母公司从资源等方面对越秀地产提供了大力支持，加强了公司的综合开发能力；再者，便是与地铁建设及运营实力较强的广州地铁进行战略合作，使‘双国企’的优势充分发挥。”
与此同时，张研亦对记者表示，TOD项目的开发门槛较高，难度较一般项目大。他指出，在项目开发过程中，由于地铁处于正常运营的状态，实际工效将受到一定制约。另外，由于项目所在区域的地理高差，以及由此带来的材料运输、地铁运营保护等问题，都对开发商提出了更高的要求。在资金方面，由于越秀地产的每个项目面积均超过100万平方米，资金沉淀的压力较大；在与项目相关的部门、人员之间亦需要一定的沟通和协调，在规划、产品设计及管理上亦要投入许多精力。
只不过，越秀地产也“不打无准备之战”。张研表示，参与这类开发周期长、开发难度大的项目，前置准备工作显得尤为重要，“把工作做在前面，方能真正提高效率”。
张研告诉记者，产品设计、组织施工、地铁保护等工作要提前落实，依据项目的成熟度用半年至一年时间做准备，在这其中，借助母公司的强劲实力、与广州地铁的紧密合作是能够顺利实施前期工作的前提。“在拿地之前，先把准备工作提前半年时间完成，那么可开盘销售的时间就能提前半年实现，加快资金回笼的速度，解决资金压力。”张研补充道。
此外，张研透露，针对TOD项目，越秀地产设置了专门负责前期拿地准备、地铁保护等工作部门，在人员的选择方面亦提出具备更高的综合能力等要求。
有计划地迈向全国布局
前瞻产业院报告显示，中国房地产行业逐渐踏入平稳发展期。2018年我国商品房销售额达15万亿元，为历年新高，但增速下降至12.2%，较2017年回落1.5个百分点。在这期间，房地产纵向横向链条诞生了IP化、存量运营、TOD等新尝试。
与此同时，前瞻产业院指出，轨道交通在各大城市快速发展，当前的中国充分具备发展城市TOD的硬件基础。
据广州地铁方面透露，截至目前，广州地铁已开通运营里程478公里，线网里程居全国第三、世界第十，土地储备达到1000万平方米。2019年，广州地铁正在筹备运营三条城际线助力大湾区一体化发展，到2020年将会新开165公里，到2023年广州将会形成823公里城轨超大线网。
张研对此表示，越秀地产对TOD的市场前景十分看好。在当前我国城市轨道交通建设处于又一轮高速发展阶段的背景下，越秀地产希望能在其中抢占先机，争取更大的竞争优势。随着未来城市化水平的不断提高，TOD项目将成为越秀地产的核心竞争力。
张研透露，越秀地产未来亦有打算将TOD业务延伸至广州之外，迈向全国化布局，特别是轨道交通发达的一二线城市、国家重点规划发展的城市群，如粤港澳大湾区、长三角、环渤海等经济活力较强的区域。同时，越秀地产还将管理半径纳入考量，选择公司已布局或将布局的城市。
在由TOD模式带来的收益上看，截至2019年6月30日，品秀星图项目完成21亿元的合同销售额，实现权益持有人应占盈利约18.7亿元，同比上升42.4%。
值得一提的是，11月14日，在由中国经营报社、中国社科院主办，主题为“产城融合、赋能升级”的“2019中国城市运营与发展峰会”上，越秀地产凭借强劲的综合实力及在城市运营领域的优异表现，荣获2019年度最佳城市运营商奖。
专家评选团认为，越秀地产立足广州大本营、深耕粤港澳大湾区、放眼全国，积极布局养老产业、长租公寓、城市更新、产业地产等新兴业务领域。同时，作为国内TOD模式开发的先驱者，成功打造多个地铁上盖综合项目，全方位多维度地践行“成就美好生活”的品牌使命。
（编辑：赵毅 校对：颜京宁）